不動産の個性を引き出す、
最適かつ最大の
バリューアップを具現化

本件は、建物の維持管理が適切になされていないことにより、収益物件としての機能が失われ、空室率70%と危機的状況にある物件を、採算の取れる範囲で大規模リノベーション等を施し、ターゲット層を明確化しリーシングすることで、半年足らずで、高利回りの満室物件へと再生させた事例です。

本物件は、売主が代々相続にて承継してきた物件でした。はじめは、売主様の背景や思い入れ等が強く、売主様・買主様相互の意見がなかなか折り合わない状況が続きました。しかし、そこは慎重に相互の思いを汲みとり、足並みをそろえ、少しずつ前に進めることで、無事、売買が成立しました。収益物件は、居住用の物件とは違い、多くの情報や視点から投資の可否をスピーディーに判断することが要求される反面、その物件の持つポテンシャル、エリア需要や賃料相場、ターゲット層、立地環境および出口戦略など、購入前段階において、多角的に検証を行う必要があります。

私は、物件情報をお客様に単に丸投げするのではなく、必要に応じて、自らのオリジナルシミュレーションで検証を行い、お客様に今の現状を包み隠さずお伝えし、お客様が抱える問題点や不安材料を明らかにし、解決したうえで、前に進めていくようにしています。本件においては、購入後、物件の再生に掛かる大規模修繕費用や諸設備のアップデートが必要であること、又、それについての具体的な費用対効果の説明等を企画・提案しました。その際に、セカンドオピニオンとして、懇意にしている地場の管理会社やリフォーム業者とも連携し、必要に応じて打合せも行いました。買主様は関東方面在住の方で、遠方かつ時間も限られているなかで、電話やSNS等で情報の共有、コミュニケーションを密にとりながら、そのなかで信用をいただき、『もう扇さんにすべて任せるよ!』と、裁量の幅を持たせていただきました。広い裁量の幅をいただけたことにより、スムーズに職務を遂行することができ、最後まで強い使命感を持ち続けることができました。リノベーション後は、繁忙期でないにもかかわらず、とんとん拍子で入居申込みが入り、購入後、半年足らずで満室状態となりました。買主様とは、購入後も定期的に電話やSNS等で他愛もないやりとりをしていたので、突然のサプライズ報告を受けたときは、自分のことのようにうれしかったですね。

Before

After

日本は、平成18年6月に住生活基本法を施行し、従来の環境負担や極端に短い耐用年数に配慮し、スクラップアンドビルドを繰り返すのではなく、既存の不動産(資産)を長く大切に利用していく社会へと移行しつつあります。このような法令の施行や時代の流れを背景に、本物件の利用状況を改善し、安定した収益を生み出す物件に再生できた経験は、自分にとっても大きなターニングポイントになりました。

不動産投資(不動産賃貸事業)を始めるにあたり、一定の自己資金の投下、賃貸事業を行ううえでの覚悟や最低限のリスクはありますが、株式やFXなどの投資手法とは違い、目の前に現物があり、個々の物件概要や現在の運営状況を把握し、収支のシミュレーションを実施したうえで、投資の是非を選択できます。つまり、リスクコントロールが可能な投資といえます。

不動産には、価値がゼロなものは一件としてなく、最適な活用方法がわからないだけで、ほとんどが改善余地の残された物件ばかりだと思っています。ですが、その知識やノウハウがないばかりに『負動産』なんていって、苦しむ方が多くいるのが現実です。収益物件は、入口戦略にはじまり、運営戦略、出口戦略と各フェーズにおいて、的確なジャッジが要求されます。豊富な経験や適切な市場分析・調査を行い、客観的数値に基づき採算が図れるかなど、その不動産が持つ魅力を最大限引き出せるよう、微力ながらお手伝いさせていただきます。

Go to TOP